仲介手数料を浮かすために、不動産業者を通さずに売主から直接購入したお話。
通常の物件購入では売主と買主の間に不動産業者（仲介業者）が入ることになります。
ご存じのとおり、無事に取引が成立した場合、不動産業者へ仲介手数料（（物件価格×３％＋６万円）＋消費税）を支払わなくてはなりません。
たかだか数％でしょ？って思いますが、数千万円から数億円のお買い物です。
数％でも馬鹿になりません。
例えば5,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は、
『（5,000万円×3％＋6万円）×1.1＝171.6万円』
になります。
この仲介手数料が不要になればうれしいですよね。
売主も買主も仲介手数料を払わなくて済むのでお互いメリットがあります。
2021年4月、縁あって売主から直接アパートを譲っていただきました。
今回、この経験をまとめてみました。
不動産業者を通さない分、やることが多くて手間がかかりますが、効果は絶大です。
売主と直接取引してみたい、という方の参考になれば幸いです。
目次
仲介手数料不要の物件直接購入の概要
とてもシンプルです。
- 自力で物件を見つける
- 価格交渉をする
- 融資相談をする
- 契約をする
- 引渡し
上記の３.融資相談を除き、通常は不動産業者がメインで動きます。
これを自分でやればいいわけです。
ただし大きな問題が２つ。
①時間
②信用
本業があれば時間がどうしても限られます。金融機関の営業日は平日ですので本業が忙しい方は厳しいです。ですが相談できる金融機関が職場近くにあったり、営業で外出する機会があれば合間をぬって何とかなるかもしれません。
次に相手を信用できるか、という問題。売主が知人であればいいのですが、赤の他人の場合、信用問題が付きまといます。この辺は多方面から本人関する情報を集めつつ、契約内容や本人確認、契約直前、引き渡し直前の登記簿チェックでリスクを最小限にしていきます。
具体的にどのようなことをしたのか以下で紹介していきます。
売主から直接購入した物件の紹介
築２６年、４階建７世帯RC打ちっぱなしの素敵なアパート。
外見は素敵ですが、残念ながら修繕を必要としている箇所が多数ありました。
- 水道管
- 屋上の手すり
- 門扉
- 排水管の釣り金具
月収約28万円。年収約340万円。
周辺相場よりも家賃安め設定されているので収入の上振れが期待できます。
仲介手数料不要!売主から直接購入した方法｜時間の確保
仕事が立て込んでいる時期だったので休みを取ることはできませんでした。
そこで職場に正直に相談。
日中、職場を抜けても、その分を定時終了後や早朝に仕事をこなして一切職場に迷惑をかけないという約束をしました。
仲介手数料不要!売主から直接購入した方法｜信用チェック
売主は知人の知人。
初めて会う相手だったので、不安感満載。
売主と価格交渉の際は相手がどんな人が、一挙一動チェック。
優しそうな雰囲気の方だったので安心しました。
ですが、チェックの手は緩めません。
登記簿を取得して債権債務をチェックしつつ、記載されている住所を実際に見に行ってそこにちゃんと住んでいるか、生活状況はどうか、などもチェック。
あと、内々で知人から売主についての聞き込み調査。
もちろんインターネットで名前をググってみるのは真っ先に行いました。
あれこれチェックした結果、信用できそうという結論に至りました。
仲介手数料不要!売主から直接購入した方法｜具体的な手続き
順を追ってみていきましょう。
売主との価格交渉
売主にアポをとって交渉。
売主の自宅近くのファーストフード店でお話しました。
私は回りくどいのは苦手なので単刀直入に〇〇〇〇万円円で購入させてください、と伝え、即答でOKをいただきました。
その場で事前に準備しておいた買付証明書を提出。
直前までいくらにしようか悩んでいたため異なる価格の記入された買付証明書をカバンに入れていました。
無事に売主のOKをいただけたのでまずは第一関門クリア。
ここからが大変です。
すぐに金融機関の担当者へTELし、融資相談のアポをとりつつ相談の日までに書類の準備をバタバタとしました。
各種書類の準備
通常であれば不動産業者が必要な書類をリストアップしてくれるのですが、すべて自分でそろえなければなりません。
今回、本来売主側が用意すべき、固定資産評価（公課）証明書も取得しました。
取得方法は簡単。
委任状を作成し、売主にサイン＆印をいただき、役所の資産税課に持っていくだけ。
あちこち回って以下の書類を取得ました。
- 固定資産評価証明書（売主）・・・物件の所在する役所
- 固定資産公課証明書（売主）・・・物件の所在する役所
- 登記簿謄本・・・法務局
- 公図・・・法務局
- 建物図面・・・法務局
- 住民票・・・役所
- 印鑑証明書・・・役所
固定資産評価証明書と登記簿は司法書士に所有権移登記費用の見積もりを取る際に必要です。
また、抵当権を設定する場合は、事前に融資額を金融機関と相談しておきましょう。
なお、根抵当権の場合は極度額が必要になってくるので極度額は融資額の何割増しか金融機関に確認しておきましょう。
融資相談に行く前日の夜に自宅のパソコンで物件概要書を作成しました。
融資相談＆仮審査
金融機関から求められる書類を提出するだけなので非常に楽でした。
仮審査の段階では、取得した上記書類の写しと物件概要書を提出。
物件概要書は金融機関担当者に喜ばれました。
建物や周辺状況、権利関係の調査
不動産業者が重要事項説明書を作成する際に日常的にやっていることを自分で行いました。
・水道管や下水管の道路との位置関係
→すでに建物が建っているので大丈夫と思いますが、念のため調べました。
・前面道路の幅および種類
→４ｍ以上あるか、公道か否か
・敷地面積のチェック・建物の大きさのチェック
→建ぺい率、容積率をオーバーしていないか、増改築はないか
・登記簿をチェック
→差し押さえや２重売買の予兆がないかどうか
売買契約書の作成
一般的な様式を用いて案を作成し、売主に事前にチェックをお願いしました。
念のため知人の不動産業者にも目を通してもらいました。暇そうな時間を狙って菓子折り持参でお邪魔しました。
売買契約の締結
契約書の内容を再度確認。
お互い印鑑証明書と身分証明書を確認してから押印しました。
売買契約書は認印でも効力は発生しますが、取引の安全性を考えて実印で押印しました。
印鑑証明書を用いて互いに印影をチェック。
各種見積書の取集
- 所有権移転登記費用および根抵当権設定登記費用
- 火災保険（１０年一括）
- 水道管交換工事費用
- 屋上断熱防水塗装工事
- 屋上手すり修繕工事
- 門扉修繕工事
これらの見積もりは金融機関に提出する事業計画書に入れ込みました。
司法書士さんと火災保険代理店の担当者にはおおよその引渡し日を伝えておきました。
本審査申込みと審査結果
事業計画書と各種書類を添えて金融機関に申込み。
あとは天に祈るだけ。
審査が通りますように。。。
と願いつつ待つこと約１０日。
無事に審査通過の連絡がありました！
引渡し（決済）前の事前準備
引渡しの際に各種精算を行わなければなりません。
当日計算しようとすると大変なことになるので事前準備が必要です。
なので売主に渡す金額、受け取る金額の一覧表、各種書類・カギの受領証、領収証を作成しておきました。
固定資産税の日割り計算、アパートの収益日割り計算は簡単そうで難しいです。
今年はうるう年だったのか、引渡し日当日の分はどちらが負担するのか、などあれこれ調べたり、契約書を読み返しながら計算しました。
決済日当日に慌てないように何をどうするか、シミュレーションしておきました。
引渡し（決済）
決済日当日、念のため再度登記簿を取得。問題ないことを確認して決済会場である融資先の金融機関へ向かいました。
金融機関の奥の打ち合わせ室に金融機関担当者、売主、司法書士、私の四者が集まり、書類の最終チェックの上、融資を実行してもらい、売主の口座へ売買代金振り込み、その後所有権移転登記手続き開始してスムーズに引渡し手続きが完了しました。
金融機関ではハンコを押すのが多すぎて、どんな書類があったのかよく思い出せません。
おわりに
物件の情報入手から引渡しまでちょうど１ヶ月。
鬼のような忙しさでした。
売主から直接アパートを購入させていただきましたが、本業の片手間で自力でやるのは本当に大変です。不動産業者のありがたみを感じました。
ですが何百万円もの仲介手数料を不動産業者に払う価値があるのかな？と疑問に思ったのも事実です。
不動産業者の広告では『仲介手数料は責任の重さ』などと言っていますが、責任の重さが高いのか安いのか私にはよく分かりません。
どのようなトラブルがあった場合にどの程度不動産業者が責任を負ってくれるのか、また不動産業者の報酬がどのように決定されたのか、今度調べてみようと思います。
（後日談）
引渡し（決済）日から約２週間後、司法書士から登記完了の通知とともに登記識別情報と私の名前の載った登記簿が届きました。
その瞬間、「ようやく終わったんだ～」って安堵しました。
アパートを購入した喜びよりも一連の手続きを成し遂げた達成感が大きいという、不思議な感じでした。
